Die NÖ Bauordnung 1996 in Geltung bis 31.1.2015 - noch anzuwenden für bis zu diesem Zeitpunkt anhängig gemachte Verfahren!

Behörden

 

• Der Bürgermeister bzw. der Magistrat (in Städten mit eigenem Statut) ist die Baubehörde I. Instanz und somit zuständig für die Erteilung von Baubewilligungen, baupolizeilichen Aufträgen, Abbruchbewilligungen.
  
• Der Gemeindevorstand (Stadtrat) bzw. Stadtsenat (in Städten mit eigenem Statut) ist die Baubehörde II. Instanz.

 

• Die Bezirkshauptmannschaft ist als Baubehörde I. Instanz zuständig für Baubewilligungen bzw. baupolizeiliche Angelegenheiten für
  • Bauwerke, die sich über mehrere Gemeinden erstrecken;
  • gewerbliche Betriebsanlagen, die von den Gemeinden im Rahmen der NÖ Bau-Übertragungsverordnung, LGBl 1090/2, an sie übertragen wurden.
    
    Erstreckt sich ein Bauvorhaben über mehrere Bezirke so ist die Bezirksverwaltungsbehörde örtlich zuständig, on deren Bereich das Bauwerk zum Großteil ausgeführt werden soll.
    
  Zugleich ist sie Aufsichtsbehörde I. Instanz für die Gemeinden.
  
• Die NÖ Landesregierung (überörtliche Baupolizei) ist Baubehörde II. Instanz für
  • Bauwerke, die sich über mehrere Gemeinden erstrecken;
  • gewerbliche Betriebsanlagen, die von den Gemeinden im Rahmen der NÖ Bau-Übertragungsverordnung, LGBl 1090/2, an die Bezirkshauptmannschaften übertragen wurden.
    
  Sie ist Aufsichtsbehörde II. Instanz.

Das Landesverwaltungsgericht  ist zuständig für Beschwerden gegen zweitinstanzliche Bescheide

Kategorien von Bauvorhaben

Die NÖ Bauordnung 1996 unterscheidet folgende Kategorien von (Bau-)Vorhaben:

• Bewilligungspflichtige Bauvorhaben (§ 14):
  z. B. Neu- und Zubauten von Gebäuden,
  Errichtung von baulichen Anlagen, durch welche Gefahren für Personen oder Sachen oder ein Widerspruch zum Ortsbild entstehen bzw. Nachbarrechte verletzt werden könnten
  ortsfeste Aufstellung von Maschinen, Windräder, die keine elektirizitätsrechtliche Genehmigung benötigen (unter 20 KW Engpassleistung), etc. ... 
  
   Anzeigepflichtige Vorhaben (§ 15):
  NEU: Während nun die Aufstellung  von 1 Gerätehütte und 1 Gewächshaus bis 10 m² Grundrißfläche und einer Gebäudehöhe bis zu 3 m im Bauland außerhalb von Bauland-Sondergebiet, Schutzzonen und außerhalb des vorderen Bauwichs nach § 17 Abs. 1 Z.9 bewilligungs- und anzeigefrei ist, braucht man für jede weitere Gerätehütte bzw. jedes weitere Gewächshaus bis 10 m²  Grundrißfläche und einer Gebäudehöhe bis zu 3 m eine Bauanzeige. Diese ist auch dann erforderlich, wenn nur ein solches Bauwerk im Bauland-Sondergebiet oder in einer Schutzzone errichtet werden soll.
  Weiters sind u. a. anzeigepflichtig die Aufstellung von Solaranlagen oder die Anbringung an Bauwerken sowie in Schutzzonen TV-Satellitenantennen, wenn sie an von öffentlichen Verkehrsflächen einsehbaren Fassaden montiert werden sollen, sowie Folientunnel, die Anbringung von Wärmeschutzverkleidungen, Photovoltaikanlagen, etc. ... 
  
  - Für überdachte und nur an einer Seite abgeschlossene Abstellanlagen für Kraftfahrzeuge (Carports) benötigen Sie ebenfalls eine Bauanzeige, wenn die durch dieses Vorhaben in ihren subjektiven Rechten möglicherweise berührten NachbarInnen Nachbarn (also zumeist nur die, welche unmittelbar angerenzen) nachweislich zugestimmt haben. (Ansonsten ist eine Baubewilligung erforderlich). Dies kann eine Straßengrundabtretung zur Folge haben.  
  Ein „Carport", das so situiert ist, dass keine subjektiv-öffentlichen Rechte z.B. durch Umstürzen oder Brandgefahr an der Grundgrenze berührt werden können (also bei Einhaltung eines Abstandes von mindestens 3 m zur Grundgrenze), ist immer im Anzeigeverfahren zu behandeln, ohne dass die Nachbarn nachweislich zustimmen müssen.

Weiters gibt es noch

• Meldepflichtige Vorhaben (§ 16a):
  Die ortsfeste Aufstellung und die Entfernung von Klimaanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 kW in Gebäuden oder in baulicher Verbindung mit Gebäuden (ausgenommen jener, die nach § 14 Z. 5 bewilligungspflichtig sind), müssen Sie der Baubehörde innerhalb von 4 Wochen nach Ausführung des Vorhabens melden. Der Austausch von solchen Klimaanlagen ist nur dann meldepflichtig, wenn die Nennleistung verändert wird.
  
  
• Anzeigemöglichkeit (§ 16):
  Wenn Sie der Ansicht sind, dass Ihr Vorhaben (bauliche Anlage, Abänderung von Bauwerken, ortsfeste Aufstellung von Maschinen) keine Bewilligung benötigt, können Sie es mit einer Skizze und einer Beschreibung (zweifach) der Baubehörde schriftlich anzeigen. Diese muss Ihnen dann binnen 8 Wochen mitteilen, ob Sie Ihre Ansicht teilt oder ob Sie nicht doch eine Baubewilligung beantragen müssen. Das Gleiche gilt auch für Bauanzeigen.

 Für den Bauwerber bzw. die Bauwerberin hat dies zur Folge, dass

• mit einer bewilligungspflichtigen Bauführung erst begonnen darf, wenn der Baubewilligungsbescheid, den der Bürgermeister als Baubehörde I. Instanz zu erlassen hat, rechtskräftig geworden ist;
• anzeigepflichtige Vorhaben hingegen mindestens acht Wochen vor dem beabsichtigten Beginn ihrer Ausführung der Baubehörde anzuzeigen sind und nur ausgeführt werden dürfen, wenn die Baubehörde binnen dieser achtwöchigen Frist das Vorhaben nicht mit Bescheid untersagt;
• bei bewilligungs- und anzeigefreien Vorhaben jederzeit mit der Bauführung begonnen werden darf.

Antragsbeilagen

(§§ 18 und 19)

Planen BauwerberInnen die Errichtung eines bewilligungspflichtigen Bauvorhabens, sind dem Antrag auf Erteilung der Baubewilligung, gerichtet an den Bürgermeister als Baubehörde I. Instanz, nachfolgende Beilagen anzuschließen:

1. Nachweis des Grundeigentums (Grundbuchsabschrift)
   bzw. Nachweis des Nutzungsrechtes (Zustimmung von GrundeigentümerInnen)
2. bautechnische Unterlagen:
   > Baupläne (in dreifacher Ausfertigung; insb. Lagepläne, Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
   > Baubeschreibung (in dreifacher Ausfertigung; insb. Grundstücksgrösse, Grundriss- und Nutzfläche, Bauausführung,    
      Verwendungszweck)
   >  Teilungsplan eines Vermessungsbefugten, wenn Straßengrund abzutreten ist (in einfacher Ausfertigung)
3. Energieausweis (dreifach, bei Neu- und Zubauten sowie bei Abänderungen von Gebäuden und bei umfassenden Sanierungen von Gebäuden mit einer konditionierten Netto-Grundfläche von mehr als 1000m²  -  sofern technisch, funktionell und wirtschaftlich realisierbar
4. Nachweis über die Prüfung des Einsatzes alternativer Energiesysteme

Die Baubehörde hat, wenn dies zur Beurteilung des Bauvorhabens notwendig ist, die Vorlage weiterer Unterlagen zu verlangen, wie z. B. Detailpläne, eine Angabe über den höchsten örtlichen Grundwasserspiegel, eine Darstellung der Ermittlung der Gebäudehöhe, Brandschutzkonzept, etc.

Handelt es sich lediglich um ein anzeigepflichtiges Vorhaben, müssen Sie der an den Bürgermeister gerichteten Bauanzeige zumindest eine Skizze sowie eine Beschreibung in zweifacher Ausfertigung anschließen.

  Hinweis: Nach der am 16. Februar 2011 in Kraft getretenen 12. Novelle  zur NÖ Bauordnung 1996 (LGBl. 8200-18) sind alle  am Tag des Inkrafttretens der 11. Novelle (also am 11. Dezember 2010) anhängigen Verfahren nach der bisherigen Rechtslage zu Ende zu führen (Übergangsbestimmung).

 

Örtliches Raumordnungsprogramm

In welcher Widmungsart  (Bauland, Grünland, Verkehrsfläche ...)  ein Grundstück situiert ist, lässt sich dem Flächenwidmungsplan entnehmen, der jeweils auf  dem Gemeindeamt eingesehen werden kann.

Weitere Informationen über die örtliche Raumordnung und Raumplanung entnehmen Sie bitte den beiden unten angeführten Links: Örtliche Raumordnung sowie Raumordnung und Gesamtverkehrsangelegenheiten.

  

Nachbarn - Parteien

In Baubewilligungsverfahren  und baupolizeilichen Ver­fahren haben Parteistellung 

1. der  oder die Bauwerber/in und/oder Eigentümer des Bauwerks
2. der Eigentümer des Baugrundstücks
3. die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14 m (z.B. schmale Grundstücke, Verkehrsflächen, Gewässer, Grün­gürtel) getrennt sind  (Nachbarn),  und
4. die Eigentümer eines ober- oder unterirdischen Bauwerks auf den oben angeführten Grundstücken, (z.B. Superädifikat, Baurechtsobjekt, Keller, Kanalstrang  - ebenfalls Nach­barn).

Nachbarn sind nur dann Parteien, wenn sie durch das Bauwerk und dessen Benützung in den in § 6 Abs. 2 erschöpfend festgeleg­ten subjektiv-öffentlichen Rechten berührt sind.

Konkret sind dies:

1. die Standsicherheit, die Trockenheit und der Brandschutz der Bauwerke der Nachbarn (Abs.1 Z.4) sowie
2. der Schutz vor Immissionen (§ 48), wobei man jedoch solche Immissionen, die sich aus der Benützung   eines Gebäudes zu Wohnzwecken oder einer Abstellanlage im gesetzlich vorgeschriebenen Ausmaß  (§ 63) ergeben, hinnehmen muss;
3. die Bebauungsweise, die Bebauungshöhe, der Bauwich, die Abstände zwischen Bauwerken und  deren  zulässige Höhe, soweit diese Bestimmungen der Erzielung einer ausreichenden Belichtung der  Hauptfenster (§ 4 Z.9) der zulässigen (bestehende bewilligte und zukünftig bewilligungsfähige) Gebäude der Nachbarn dienen.

Aus dieser Bestimmung ergibt sich der Rahmen der festgelegten Nachbarrechte und somit jener Einwendungen, welche in einem Baubewilligungsverfahren von einem Nachbarn ggf. mit Erfolg geltend gemacht werden können. 
Werden Einwendungen - trotz ordnungsgemäßer Ladung - nicht rechtzeitig vorgebracht, geht die Parteistellung verloren.

Das Ortsbild, die bloße Beeinträchtigung der Besonnung, eine allfällige Wertminderung sind jeoch keine Nachbarrechte und können allenfalls nur auf dem Zivilrechtsweg verfolgt werden.

 

→ Die Bauordnung ist jedoch keine "Baumordnung" -
Hecken und Bäume an der Grundstücksgrenze lassen sich daher nicht im Wege der NÖ Bauordnung regeln, sondern ist hiefür  das Bezirksgericht zuständig,

wenn zeitlich und räumlich überwiegend, also zu mehr als 50 %,

- kein Sonnenlicht in Wohnräume oder Garten dringt oder

- durch die Pflanzen des Nachbarn größere Teile des Gartens versumpfen bzw. vermoosen oder

- selbst zu Mittag eines hellichten Sommertages künstliche Beleuchtung im Haus erforderlich wird.

Bauplatz

Ein Neu- oder Zubau eines Gebäudes auf einem Grundstück im Bauland ist nur dann zulässig, wenn dieses als Bauplatz gilt oder gleichzeitig mit der Baubewilligung zum Bauplatz erklärt wird.

→  Fragen zur NÖ Bauordnung bzw. zur NÖ Bautechnikverordnung richten Sie bitte an die örtlich zuständige Gemeinde, da der   Bürgermeister bzw. der Magistrat die Baubehörde I. Instanz ist.

weiterführende Links

• NÖ Bauordnung 1996 - LGBl. 8200-23 (17. Novelle) - in Kraft getreten am 12. April 2014
• Örtliche Raumordnung
• Raumordung und Gesamtverkehrsangelegenheiten
• NÖ Kleingartengesetz
• Bautechnikverordnung 1997